Пост 2.Покупаем землю: как оформить документы, чтобы «не пролететь».
Покупаем землю
Разбираться в ньюансах сделки купли-продажи земельного участка мы будем со специалистом строительной компании "Смарт Билдинг".
Перед проведением всех процедур, связанных с покупкой земли, приобретите Гражданский Кодекс РФ и Земельный Кодекс РФ. Именно эти нормативно-правовые акты регулируют сделку купли-продажи земельного участка.
Как мы говорили в предыдущем посте, землю можно приобрести или у государства, или у частного собственника.
ВАРИАНТ 1
При приобретении земли из муниципальной собственности за плату, вы будете проходить аукцион. Здесь также есть два нюанса. Сформированный участок (поставлен на кадастровый учет и пройдена процедура межевания) выставляют на торги, и в том случае, если в течение одного года не найдется другой претендент на него, вы оформляете договор купли-продажи земли. Покупка несформированного участка требует еще больше времени. Сначала нужно подать заявление в администрацию вашего муниципального района для получения разрешения на сформирование участка (в это входит кадастровый учет и план, а также межевание). Теперь только кадастровый инженер с лицензией и зарегистрированный в земельном центре района может проводить межевание и другие технические работы. Такой специалист находится в «Хабкрайинвентаризации». После того, как вы собрали необходимые справки, земельный участок все равно выставят на аукцион для проведения торгов. Стартовая цена участка всегда разная – это зависит от удаленности от центра, от коммуникаций, которые находятся рядом с участком (дорога, электроэнергия), количества соседей. В среднем стоимость начинается от 50 000 рублей и выше.
В целом, оформление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, занимает от одного года до полутора лет.
ВАРИАНТ 2
При приобретении земли у частного собственника времени уйдет меньше. Особенно, если все документы уже собраны продавцом. Остается только:
- Процесс переговоров
- Оформление договора купли-продажи
- Оформление нового свидетельства о праве собственности (в течение 10 рабочих дней). Регистрацию договора и выдачу свидетельства осуществляет «Хабкрайинвентаризация».
Если же продавец не собрал документы, то процедура покупки земли может занять несколько месяцев. Важно, что весь процесс покупки земли (сбор документов, оформление сделки, услуги юриста или риэлтора) оплачивает продавец. Этого не написано в законе, но так принято на рынке недвижимости.
В начале сделки, покупатель выдает аванс продавцу (обычно в размере услуг риэлтора или юриста).
Если продавец предлагает заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка под расписку, нужно срочно прекращать с ним любые дела: скорее всего, это мошенник.
Какие документы должен предоставить продавец перед самой покупкой:
1.Документ, подтверждающий право собственности - свидетельство, в котором указано, на основе чего оно получено (договор купли-продажи, право наследственности). В этом же свидетельстве должен быть указан пункт об отсутствии обременений (ограничений) на участке. Ограничением может стать в будущем строительство дороги, проходящей через купленный вами участок. Чтобы не возникло такого «приятного» сюрприза, ознакомьтесь в Департаменте архитектуры, строительства и землепользования с ИСОГД по вашему участку (это информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или попросту, поинтересуйтесь, нет ли в планах у администрации, провести что-либо через выбранный участок). Кроме того, в «Хабкрайинвентаризации» вы можете запросить справку о том, кто является правообладателем выбранного участка.
2.Согласие на сделку всех владельцев объекта недвижимости (как правило, родственников), если они имеются;
3. Кадастровый паспорт участка - вступить в сделку может только та земля, которая уже прошла государственный кадастровый учет.
Бывают случаи, когда после оформления договора и передачи денеженых средств, перед новым владельцем появляются еще одни претенденты на участок. Если это кровный родственник, по закону, тяжело будет что-либо сделать.
Перед совершением финансового расчета лучше передайте документы на юридическую экспертизу – стоимость от 10 000 рублей. Для того чтобы «не пролететь», можете застраховать титул (право собственности). Ведь вашу сделку суд может признать недействительной (неправильно оформленные документы или наличие еще одного собственника - разные факты всплывают после завершения сделки). Стоимость страхования – 1 % от суммы сделки.
Что должно быть обязательно прописано в договоре:
1.Реквизиты участников договора (полные инициалы, паспортные данные, ИНН, номер страхового свидетельства (пенсионное свидетельство), фактический и адрес прописки, телефон).
2.Описание участка (кадастровый номер, адрес или местоположение).
После подписания договора нужно решить: сначала деньги или справка? Обычно люди сначала рассчитываются, потом сдают документы на свидетельство. Конечно, есть риск быть обманутым. Но провести безопасную сделку можно с помощью закрытой банковской ячейки: вы арендуете в любом банке ячейку, в которой деньги будут храниться до тех пор, пока вам не будет выдано новое свидетельство о праве собственности.
В следующем посте мы познакомим вас с коттеджем, на примере которого мы будем рассматривать все этапы строительства.