Пост 1.Выбираем земельный участок: город или пригород.
Выбираем землю
Проблемы с дефецитом земли в основном есть только в Москве и Подмосковье. Но с каждым годом и в нашем регионе участков становится меньше, а следовательно, цены на них постоянно повышаются, а иногда, откровенно говоря, слишком завышаются.
С помощью строительной компании "Смарт Билдинг" мы разобрались на что нужно обратить внимание при выборе земельного участка.
Категория и целевое назначение земли
Каждый участок в России имеет категорию и целевое назначение. Мы подробно поговорим только о двух, потому что все остальные не используются при строительстве частного дома:
1. Земли поселений (индивидуальное жилое строительство - ИЖС)
2. Земли сельскохозяйственного назначения (садоводческие некоммерческие товарищества - СНТ)
Узнать о том, к какой категории принадлежит выбранный вами участок, можно во второй графе кадастрового паспорта (главный документ земли).
Участок под СНТ – это более выгодный вариант, чем участок под ИЖС. Пока действует дачная амнистия (до 2015), дом СНТ легко оформляется и для этого не нужен проект который стоит от 50 до 100 тыс. рублей. После постройки дома на такой земле у вас не возникнут проблем с регистрацией почтового адреса и пропиской. С участком под ИЖС придется потрудиться. Для этого нужно обратиться к специалистам в «Хабкрайинвентаризацию».
Критерии
Для начала нужно определиться - вы решили жить в городской суете или предпочитаете живописный вид из окна за городом? Если второй вариант - изучите дороги, по которым будете ездить в город.
Трасса М-58. Преимущества – ровный асфальт. Недостатки – проезд до города через Амурский мост в одну полосу без возможности обгона. Время в пути - в пробке – 90 минут, без пробки – 40-50 мин.
Воронежское шоссе. Преимущества – практически везде ровная дорога (при переходе ул. Связная в Воронежское шоссе есть большие ямы). Недостатки – при повороте на ул. Большая - затрудненное движение. Время поездки до центра города – в пробке - 60-90 мин, без пробки – 30 мин.
Федоровское шоссе. Преимущества – дорога всегда пустая. Недостатки – неровная ухабистая дорога. Время в пути – в пробке – 50-90 мин, без пробки – 30-40 мин.
Матвеевское и Сарапульское шоссе. Преимущества – полное отсутствие пробок по шоссе, ровная дорога. Недостатки – утром/вечером на выезде и въезде затрудненное движение. Время в пути – в пробке – 40-50 мин, без пробки – 15-20 мин.
Восточное шоссе. Преимущества – ровная дорога, движение несильно затрудненно. Недостатки – нет. Время в пути – в пробке – 30-40 мин, без пробки – 15-20 мин.
Трасса М-60. Преимущества – ровная дорога. Недостатки – сплошные пробки, все время затрудненное движение. Время в пути - в пробке – 60-90 мин, без пробки – 30-40 минут.
Следующий критерий – коммуникации.
Такие коммуникации, как отопление и канализация, вы можете поставить автономно. Самое проблематичное - это электричество. По закону - подключение стоит 550 руб за 15 кВт, но обычно для ускорения процесса эта цифра вырастает до огромных размеров.
К участку должна быть проведена доступная дорога, по которой может проехать грузовая машина.
Также, лучше уточнить у владельца, есть ли вода на территории.
В случае отсутствия можно пробурить скважину. Есть два вида скважин - с питьевой и технической водой.
Специалисты советуют выбрать второй вариант, так как глубина скважины будет 50-60 метров, а значит дешевле (в среднем 140 000 рублей). Но для такой глубины нужно обязательно ставить фильтр (стоимость в среднем 40 000 рублей). В любом районе Хабаровска и его пригороде можно пробурить такую скважину.
Скважина с питьевой водой бурится на глубину от 150 метров. Стоимость вырастает в разы – это от 300 000 рублей. Как подсказали специалисты, самый лучший район с питьевой водой – это район села Тополево. Дороже всего, будет вырыть на Воронеже – там глубина воды достигает 500 метров, а стоимость вырастает до 500 000 рублей. В районах с. Ракитное, с. Ильинка, с. Некрасовка, с. Сосновка, с. Осиновая речка пробурить скважину с технической водой и поставить фильтр выйдет около 200 000 рублей.
Вместо скважины можно вырыть колодец.
Он роется диаметром около одного метра и на глубину от 12 метров. Стоимость на такую глубину до 100 000 рублей. Внутри укладывают бетонные кольца для того, чтобы колодец не осыпался, а внизу делают дренаж из гравия или щебня (обычно в три слоя). Также нужно поставить фильтр (он стоит 10 000 рублей), потому что колодец собирает поверхностные некачественные воды. Также колодец можно закрыть «домиком», чтобы в него не попадала дождевая вода и грязь.
Выбрать компанию по бурению скважины можно здесь.
Обратите внимание на заболоченность участка – на таких землях и дороже и труднее строить. И жить в дальнейшем сложно – комары и разрушенное от влажности благоустройство.
Размеры участка и дома.
При строительстве дома ИЖС вы можете рассчитывать на площадь до 1500 м2. Дом не должен превышать 3 этажей. Средний дом – это 140 м2 (в которые входят - 3 спальни, 2 ванной команты, большие кухня и гостиная). Рекомендуемые размеры участка в зависимости от площади дома 1:10. Например, участок в 15 соток идеально подойдет для коттеджа на 120-150 кв.м. Такие размеры вы сможете использовать с необходимым комфортом.
Конечно, размер дома и участка – это ваше желание. Но свободной земли в городе практически нет. Если вы решили построить дом, то будете приобретать уже сформированный участок определенного размера (в среднем 10 соток). Имеет значение и конфигурация участка – его длина и ширина. Удобно строить и размещать постройки на квадратном участке, чем на длинном и узком.
Соседи
Если вы решили приобрести земельный участок на заселенной территории, то поговорите с соседями: узнайте, как уних обстоят дела с коммуникациями (может они пробурили скважину, а воды не оказалось), есть ли шумные жильцы.
Инфраструктура
При выборе участка сразу обратите внимание на его удаленность от всех инфраструктур: некомфортно жить далеко от главной дороги, больниц, магазинов. Но находиться слишком близко к трассе, тоже дискомфортно.
Участки в городе и пригороде.
Всего в Хабаровске 5 районов для проживания: Краснофлотский, Кировский, Центральный, Железнодорожный и Индустриальный.
Примерная стоимость участка по районам от 10 до 15 соток: в Краснофлотском и Кировском районах – от 1 500 000 руб., в Центральном – от 2 000 000 руб., в Железнодорожном и Индустриальном – от 550 000 руб.
Примерная стоимость в пригороде: от 300 000 руб.
По словам известного аналитика недвижимости г. Хабаровска Александра Хворова: «В черте города в среднем за сотку запрашивают около 117 тыс. руб., в ближайших пригородах предлагаются по цене 46,5 тыс. рублей за сотку. Наиболее дорогая земля на Воронеже, в районе сел Мичуринского, Нагорного и ул. Полярной. Здесь участки под строительство коттеджей предлагаются в среднем по 78,7 тыс. руб. за сотку. Несколько дешевле участки в южном направлении. До Хехцира по Владивостокскому шоссе и по трассе на Бычиху средние цены сложились в районе 46,5 тыс. руб., за Хехциром и в районе Казакевичево предлагаются участки на 15 тыс. дешевле. В районе с. Ракитное, с. Гаровка, с. Тополево, с. Матвеевка, по Чернореченскому и Федоровскому шоссе участки для строительства предлагаются в среднем по цене около 37 тыс. руб., а в дальних восточных пригородах средняя цена предложения опускается до 17 тыс. руб.»
Можно получить "почти бесплатную землю", если вы найдете участок далеко за городом. Для этого обратитесь в Министерство имущественных отношений. В любом случае, вам придется пройти аукцион и заплатить за землю, но это будет дешевле в 5-10 раз.
Долгосрочная аренда или собственность?
Также земельные участки можно взять в аренду или приобрести у государства. Для этого нужно выполнить следующее:
- заявление на аренду
- аукцион (повезет, если не найдется другого желающего на участок, иначе вам придеться поторговаться, чтобы получить землю)
- оформление договора аренды в Росреестре
- постройка дома (делать нужно быстрее, чтобы не потратиться за оплату еще одного года аренды)
- оформление в собственность
Никто не знает, что станет завтра, поэтому спокойнее будет, если вы заранее переведете земельный участок в собственность.
Рельеф и грунт.
В Хабаровске и его пригороде в основном почвы глинистые – суглинок. Зимой такие почвы при повышенной влажности могут замерзнуть и увеличиться в объеме. Поэтому придется уделить повышенное внимание выбору типа фундамента и его дальнейшего утепления. Проще строить на ровных участках с маленьким уклоном - вода долго задерживаться не будет, и дренаж проще делать.
Где искать участок?
В этом вам помогут:
3. Министерство имущественных отношений – они владеют информацией обо всех участках города и пригорода.
Советы:
1. Слишком низкая цена участка – это повод насторожиться.
2. Лучше обращаться к проверенным риэлторам (опыт работы на рынке от 5 лет). Самостоятельный сбор документов может привести к обману со стороны продавца. Услуги риэлтора от 50 000 рублей. В Хабаровске около 225 компаний, занимающихся операциями с недвижимостью.
3. Лучше не выбирать земли в пойме р. Амур (наводнение 2013 года).
4. Посмотрите градостроительный план участка, чтобы участок не располагался на путях перспективного развития города (план можно запросить в Департаменте архитектуры, строительства и землепользования). Запрос градостроительного плана стоит определенную сумму – для каждого участка это индивидуально. Вам должны дать справку, что на участке нет ограничений по строительству.
А следующий пост о том, как купить земельный участок (поиск добросовестного продавца, оформление договора и выдача свидетельства о праве собственности).
Руководитель проекта: Наталья Козулина